最高裁,定期建物賃貸借の要件である借地借家法38条2項の書面は契約書とは別の書面である必要があると判示


議員立法でできた定期建物賃貸借(定期借家)は,成立までの議論の蓄積等の理由から要件がよくわからないところがあり,争いになることが見受けられることはこのブログでも何度かお伝えしてきました。

このたび,条文上,定期借家の要件となっている借地借家法38条2項の説明書面について,契約書とは別に交付しないといけないとする判例が出ましたので取り上げます。

最高裁判所第一小法廷 平成24年09月13日判決 平成22(受)1209 建物明渡請求事件

借地借家法

第38条(定期建物賃貸借)
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについてその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない
3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
5 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
7 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

本件で問題となったのは2項の説明書面です。

本件事案では,契約書案を交付して,その後,契約締結となり最終的な契約書を交付したという事実があったのですが,期間満了の段になって契約が終了するのかが争いになってしまったものです。

原審は,更新がなく賃貸借契約が終了する認識に違いはないとして,定期借家であるとして終了を認めたのですが,最高裁は以下のように判示をしました。

定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って,賃貸人において,契約書とは別個に,定期建物賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了することについて記載した書面を交付した上,その旨を説明すべきものとしたことが明らかである。

(略)

したがって,法38条2項所定の書面は,賃借人が,当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず,契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。

その理由として,最高裁は,38条の構造に着目しており,2項をわざわざ設けたのは,更新がないということを理解させて紛争を未然に防止するために手厚くしたものという点に言及しています。

条文の文言を見ると,ひとまず,契約締結よりも前に,更新がないことを説明した書面を交付をすることが求められていることは明らかです。そして,これは要件事実的には,時適要素ということであることは明らかです。

しかし,その書面の意義については争いがありました。

独立した別の書面であるという説と,別であることに限られないという説が両方存在しており,別であるべきだという立場の方が説の上では有力だったように思われます。

もっとも,実務では,別の書面にしている例がどこまであるかは微妙な点であり,紛争予防のための条文構造がかえって紛争を生じさせかねないという妙な事態になっていました。

このたび,最高裁は,紛争予防の点を重視して,別の書面であることを求めたことになりますが,これは条文上の文言にも整合するような感じがしますし,条文解釈としては順当な判断なのだと思われます。

もっとも,これによって変更を迫られる実務もそれなりにありそうであり,重要な意義のある判例といえると思われます。

About Arakawa

サラリーマン経験のある弁護士兼社会保険労務士 このサイトでは、ビジネス関連の法律ニュースをもとにして私見をお送りするブログです。 ●筆者紹介 埼玉県立川越高校卒 東京大学法学部卒 東京大学大学院法学政治学研究科修士課程修了(法学修士) 専攻・国際私法、国際取引法、会社法 某企業で法務担当というよりむしろ労務担当 東大ロースクール修了 新司法試験合格 弁護士登録 現在,弁護士兼社会保険労務士です。