最高裁,敷引特約によって引かれる金額が賃料の3.5倍程度である事例で高額に過ぎるとはいえないとして敷引特約を有効と判断 判断に当たり近傍の同種建物賃貸借の敷引の相場についても言及を行う


JAPAN LAW EXPRESS: 最高裁,敷引特約についてその敷引額が高額に過ぎる場合には,賃料が大幅に低額など特段の事情のない限り無効と判示 事例判断としては敷引額は高額に過ぎないとして敷引を有効と判断に関連する判例が出ました。

上記判例は敷引特約が消費契約法10条に照らして無効になる場合について以下のように判示しました。

最判平成23年3月24日

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金
等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。

その上で,この判例では,賃料の2倍から3.5倍強であることから,高額にすぎないとしました。

二段構えの判断のうち,前段に当たらないとしたわけです。

今回,賃料の3.5倍の事例で,同じく高額に過ぎるとは言えないとする判断がでました。

最高裁判所第三小法廷平成23年07月12日判決 平成22(受)676 保証金返還請求事件

本件契約書には,1か月の賃料の額のほかに,被上告人が本件保証金100万円を契約締結時に支払う義務を負うこと,そのうち本件敷引金60万円は本件建物の明渡し後も被上告人に返還されないことが明確に読み取れる条項が置かれていたのであるから,被上告人は,本件契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上で本件契約の締結に及んだものというべきである。そして,本件契約における賃料は,契約当初は月額17万5000円,更新後は17万円であって,本件敷引金の額はその3.5倍程度にとどまっており,高額に過ぎるとはいい難く,本件敷引金の額が,近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して,大幅に高額であることもうかがわれない。

賃料の3.5倍程度の敷引だと,高額に過ぎるとは評価されないことは最判平成23年3月24日で判示されていましたので,本件もそれと同じということになりそうです。

しかし,この判決では,「高額とは言えない」方の敷引の場合の認定に当たって,近傍の同種建物賃貸借の敷引の相場にも言及しています。この点は3月24日判決とは異なる点であり,この違いの意義をどう考えるべきかが問題となりそうです。

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About Arakawa

サラリーマン経験のある弁護士兼社会保険労務士 このサイトでは、ビジネス関連の法律ニュースをもとにして私見をお送りするブログです。 ●筆者紹介 埼玉県立川越高校卒 東京大学法学部卒 東京大学大学院法学政治学研究科修士課程修了(法学修士) 専攻・国際私法、国際取引法、会社法 某企業で法務担当というよりむしろ労務担当 東大ロースクール修了 新司法試験合格 弁護士登録 現在,弁護士兼社会保険労務士です。

One thought on “最高裁,敷引特約によって引かれる金額が賃料の3.5倍程度である事例で高額に過ぎるとはいえないとして敷引特約を有効と判断 判断に当たり近傍の同種建物賃貸借の敷引の相場についても言及を行う

  1. 【★最判平23・7・12:保証金返還請求事件/平22(受)676】結果:その他

    要旨(by裁判所): 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約が消費者契約法10条により無効ということはできないとされた事例 http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110712163531.pdf <裁判所ウェブサイト> 掲載ページ <報道等> asahi.com……

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