最高裁,敷引特約についてその敷引額が高額に過ぎる場合には,賃料が大幅に低額など特段の事情のない限り無効と判示 事例判断としては敷引額は高額に過ぎないとして敷引を有効と判断


少し前の判例になりますが,マンションの賃貸借の敷引特約の有効性について判示した判例が出ましたので取り上げます。

更新料について注目が集まる建物賃貸借ですが,本件も通常損耗に関する点で興味深い内容を含んでいます。

最高裁判所第一小法廷平成23年03月24日判決 平成21(受)1679 敷金返還等請求事件

 

居住用のマンション賃貸借で,敷引特約があり,差し入れた賃金がかならず引かれてしまう特約があったところ,賃貸借終了で明け渡したところ,当然,敷引された敷金のみ返還されたのですが,当該敷引特約が消費者契約法10条に照らして無効であり,敷金全額の返還を求めたという事件です。

マンションの賃貸借契約は,賃借人の属性によっては消費者契約に当たりうるところ,本件は消費者契約であると認定されています。その上で同法10条に照らして無効かという問題になるわけです。

消費者契約法

第10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
民法、商法(明治三十二年法律第四十八号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

消費者契約法10条で無効であるかという問題の場合,任意規定に関する条項であり,消費者の権利を制限するか義務を加重する条項である規定ならば,一方的に消費者の利益を害する場合に無効となるわけです。

賃貸借契約の内容はそもそも任意規定です。

さらに,本件では通常損耗を賃借人に負わせており,それが敷引の理由と明示されています。判例により,通常損耗は本来,賃貸人の負担とするべきところですので,これを敷引の形とはいえ賃借人負担とすることは賃借人の義務を加重するものです。

そこで,さらにその次の要件に進んで,一方的に害するものであるかが問題になったのですが,最高裁はこの点について判示を行いました。

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金
等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。

このように高額すぎる敷引特約は,原則的には無効であるものの,その場合でも賃料が大幅に低額などの特段の事情があるなら例外的に有効となることが示されました。

この判示はいささか錯綜している感じがしますが,いろいろな場合を網羅できるように考えられているためにこうなったのだと思われます。

その上で本件では,賃料が月9万6000円で敷引が21万円であり,規定全体でみても2倍弱から3.5倍強までにとどまることと,一時金が更新料以外ないことを指摘して,高額に過ぎる敷引ではないとしました。特段の事情があるのではなく,上記の前段に該当しないとしたということです。

このような敷引についての一般的判示は実務に大いに参考になると思われますが,ほかにも以下のような判示があります。

通常損耗についての原状回復も賃借人に負わせる場合には,かなり厳しい制限が判例で示されているのは有名です。

最判平成17年12月16日判例時報1921号61頁

賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか,仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

要するに,通常損耗の範囲まで含めてかなり明確に合意をしておく必要があるのですが,通常損耗からの回復をを敷引特約の対象とすることについて以下のように述べています。

賃貸借契約に敷引特約が付され,賃貸人が取得することになる金員(いわゆる敷引金)の額について契約書に明示されている場合には,賃借人は,賃料の額に加え,敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結するのであって,賃借人の負担については明確に合意されている。そして,通常損耗等の補修費用は,賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常だとしても,これに充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には,その反面において,上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相

通常損耗の範囲の特定を要することなく,一括して敷引してしまっても,それが上記に照らして無効とされない限りは,有効ということになります。

通常損耗について賃借人に負わせることについて,原状回復条項の内容として通常損耗まで含める場合と比べると,かなり緩やかに認めているように見受けられ,重大な判示なのではないかと思われます。

なお,更新料についての授受をさらっと認めていますが,これが更新料の有効性について影響することはないでしょう。しかし,この判決に流れている考え方をみると,更新料についてどのような判断になるのかが気になる感じがあります。

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About Arakawa

サラリーマン経験のある弁護士兼社会保険労務士 このサイトでは、ビジネス関連の法律ニュースをもとにして私見をお送りするブログです。 ●筆者紹介 埼玉県立川越高校卒 東京大学法学部卒 東京大学大学院法学政治学研究科修士課程修了(法学修士) 専攻・国際私法、国際取引法、会社法 某企業で法務担当というよりむしろ労務担当 東大ロースクール修了 新司法試験合格 弁護士登録 現在,弁護士兼社会保険労務士です。