さいか屋,カラオケ店経営のための定期借家契約において賃借人のシダックス・コミュニティーから賃料減額確認請求の提起を受ける


事業再生ADRで経営再建中である百貨店のさいか屋は,横須賀店について二館体制から一つにテナントを集約するという合理化を行いましたが,これによって閉鎖された百貨店の建物のほかにさいか屋によって設けられたテナント入居用の建物に入っていたカラオケ店の集客が悪化して赤字経営であるとして,運営しているシダックスから,賃料減額確認請求を提起されたことが明らかになりました。

このカラオケ店の賃貸借は,定期借家であるとのことで,近時,徐々に定期借家に関して紛争が増えて来ているように伺われますが,その流れに合致するものだと思い,取り上げます。

当社に対する訴訟の提起に関するお知らせ

 

この件では,訴訟に先立って調停が行われたのですが,不調に終わっています。そして後続の訴訟が,確認請求となっているところに借地借家法の特徴が現れています。

借地借家法

第38条(定期建物賃貸借)

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

4 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

5 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

6 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

7 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

第32条(借賃増減請求権)

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

借地借家法38条7項の定めから,逆に特約をしていない場合には定期借家であっても,32条の適用があることがわかります。

そしてこの借賃増減請求権は形成権であり,訴訟形態としては増減された賃料の確認請求になります。よって,本件が確認請求であるということは,この32条の適用を前提としているものであるということが伺われます。これがシダックス・コミュニケーション側の主張する構成ということになると思われます。

 

ここから先は情報には出ておらず,勝手に述べることにすぎませんが,一般的な定期借家契約では賃料の改定は賃貸人しかできず,しかも賃貸人は一方的に改定できるという条項を入れていることがあります。本件でもそのような内容を有しているのかはわかりませんが,仮にそうだとすると,その規定は上記38条7項の特約に該当して,32条による形成権行使はできないことになりそうです。

そもそも特約に該当するのかからして問題となりそうですが,サブリースなどで問題となったこと,それらをめぐる判例で示されたこと,および定期借家が議員立法で付け加えたもので他の借地借家法の規定との整合がいまいち取れていないことなども考えると,仮にそのようなことが争点になると中々難しい問題になるように思われます。

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About Arakawa

サラリーマン経験のある弁護士兼社会保険労務士 このサイトでは、ビジネス関連の法律ニュースをもとにして私見をお送りするブログです。 ●筆者紹介 埼玉県立川越高校卒 東京大学法学部卒 東京大学大学院法学政治学研究科修士課程修了(法学修士) 専攻・国際私法、国際取引法、会社法 某企業で法務担当というよりむしろ労務担当 東大ロースクール修了 新司法試験合格 弁護士登録 現在,弁護士兼社会保険労務士です。