最高裁、定期借家の事案で、書面を交付して説明をしたことを確認する旨の条項のある公正証書があることから借地借家法38条2項の書面の交付があることを認定した原審を経験則又は採証法則に反する違法があるとして破棄差戻し


またもや長いタイトルで申し訳ないです。

借地借家法に、期間の満了でかならず終了になる賃貸人に有利な定期借家という借家契約が定められています。正しくは更新がないということになります。

この定期借家は議員立法でできたのですが、規定のつくりのせいか、よくわからないところがあるのですが、事件になったこともあまりなくやや不思議な存在となっています。

しかし、この定期借家契約が問題となった事案で最高裁判決が出ました。

最高裁判所第二小法廷平成22年07月16日判決 平成21(受)120 建物明渡等,賃借権確認請求事件

 

借地借家契約は、更新される方向に制度設計されている普通の借家契約とは違って賃貸人に有利になっているために、成立要件が特別になっています。

借地借家法

第38条(定期建物賃貸借)

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

上記のような規定になっているために、定期借家の期間満了による終了に基づいて建物の明け渡しを請求する請求原因は以下のように整理されるかと思われます。

  1. 定期借家契約の成立
    • 期間および賃料の約定
    • 更新がないことの約定
    • 書面によって契約をしたこと
    • 更新がないことの記載をした書面を交付して説明をしたこと
  2. 上記1に基づく引渡し
  3. 上記1の期間の満了

このように要件に特徴がある定期借家ですが、賃借人が書面の交付および説明がないとして定期借家に当たらないと主張したのがこの事件です。

この事件では、契約書のほかに以下のような公正証書が存在しています。

本件公正証書には,被上告人が,上告人に対し,本件賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了することについて,あらかじめ,その旨記載した書面を交付して説明したことを相互に確認する旨の条項があり,その末尾には,公証人役場において本件公正証書を作成し,被上告人代表者及び上告人に閲覧させたところ,各自これを承認した旨の記載がある。

これは、「交付して説明」という微妙な内容についての証拠を残す意図で作成されたものと思われます。

原審が、この公正証書の存在から、交付しての説明を認定したのですが、最高裁はこの事実認定について経験則又は採証法則に反するという一見驚くべき判断をしました。

現実に説明書面の交付があったことをうかがわせる証拠は,本件公正証書以外,何ら提出されていないし,被上告人は,本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことについて,具体的な主張をせず,単に,上告人において,本件賃貸借の締結時に,本件賃貸借が定期建物賃貸借であり,契約の更新がなく,期間の満了により終了することにつき説明を受け,また,本件公正証書作成時にも,公証人から本件公正証書を読み聞かされ,本件公正証書を閲覧することによって,上記と同様の説明を受けているから,法38条2項所定の説明義務は履行されたといえる旨の主張をするにとどまる。

これらの事情に照らすと,被上告人は,本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく,それにもかかわらず,単に,本件公正証書に上記条項があり,上告人において本件公正証書の内容を承認していることのみから,法38条2項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったとした原審の認定は,経験則又は採証法則に反するものといわざるを得ない。

「説明をした」という公正証書だけでは足りないといわれると、他にどのような証拠がありうると非常に難しいことになりそうに思えます。

しかし、上記の判示には、賃貸人である上告人は、説明義務を果たしたといっているのみで、交付したということについては主張をしていないことがわかります。要件は、「交付して説明」である以上、「説明した」というだけでは不足であり、その点の主張を欠くのに、証拠から認定するのは経験則違反または採証法則に反するものだということなのでしょうか。

このようにみると弁論主義の問題になりそうですが、事実認定の形で問題となったために上記のような判示になっているのでしょうか。

 

また別の問題として、どのような主張立証をすれば良かったのでしょうか。

本件で考えると、交付して説明したと主張して、証拠は同じ公正証書だけだったとしたらどうなるでしょうか。

「交付して説明」であるために、書留で送るとかの方法ができるわけではありません。よって渡した渡さないが問題になると証拠を残すのは中々難しいのではないかと思います。

よくわからないことばかりで難しくて、はっきりしない記事で申し訳ないです。

しかし、そもそもの原因はやや妙なつくりをしている定期借家の要件にあるのではないかと考えられます。

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About Arakawa

サラリーマン経験のある弁護士兼社会保険労務士 このサイトでは、ビジネス関連の法律ニュースをもとにして私見をお送りするブログです。 ●筆者紹介 埼玉県立川越高校卒 東京大学法学部卒 東京大学大学院法学政治学研究科修士課程修了(法学修士) 専攻・国際私法、国際取引法、会社法 某企業で法務担当というよりむしろ労務担当 東大ロースクール修了 新司法試験合格 弁護士登録 現在,弁護士兼社会保険労務士です。

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