最高裁、建物賃貸借で通常の使用で生じる損耗の原状回復を賃借人が負うには特約が必要と判示


賃貸借契約開始時に賃借人は敷金を交付しますが、これは担保としてのもので、契約が終われば返金されます。
しかし、担保であるため原状回復に必要な費用は差し引かれることになります。
これは損害賠償請求権の担保でもあるところに起因しています。

しかし原状回復義務に違反するとされるのは、度を越して壊してしまった場合でして、建物は時間がたつにつれてゆっくりと壊れていくものですから、通常の使用でだめになっていく分は賃貸人の負担となります。
もっともこれは、減価償却費として賃料に込みになっているわけですが。

よって通常の損耗の原状回復の負担を賃借人が負う事はないわけですが、これはあくまでデフォルトルールでして、契約自由からそうではない特約を締結することも可能です。

通常の損耗まで賃借人負担という契約条項のある賃貸借契約で、原審の判断を変更して最高裁が特約の成立を否定したケースが出ました。
これは平成17年12月16日の判決で、要するに説明会での説明や交付された資料では、一般的なルールと違い通常損耗まで負担することになることの説明がなかったとしました。

実務的対応としては、その点を強調して説明して、書面などでもしっかり記載しておけば、特約の成立は認められるということになるのだと思いますが、一方でこの事例では、負担区分表という負担すべき内容を書いた書面の内容を理解している旨を書面で提出しており、よくある「書面の差し入れがあった」という定型的実務の効力を否定しています。
もっともその負担区分表が十分でなかったからこのような判断になったともいえるのですが、定型的な扱いに堕しがちな実務にも一石を与えそうな内容が含まれていると見てもいいでしょう。

About Arakawa

サラリーマン経験のある弁護士兼社会保険労務士 このサイトでは、ビジネス関連の法律ニュースをもとにして私見をお送りするブログです。 ●筆者紹介 埼玉県立川越高校卒 東京大学法学部卒 東京大学大学院法学政治学研究科修士課程修了(法学修士) 専攻・国際私法、国際取引法、会社法 某企業で法務担当というよりむしろ労務担当 東大ロースクール修了 新司法試験合格 弁護士登録 現在,弁護士兼社会保険労務士です。

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